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湖北善盈投资和谐的经营管理团队

更新时间:2017-08-28 11:10:42 浏览次数:114次
区域: 武汉 > 江岸 > 江岸周边
类别:其他招商加盟
地址:武汉市江岸区京汉大道1398号企业中心2号12楼
湖北善盈投资和谐的经营管理团队

  2016房地产10大创新,变化才能生存,落后就要挨打

  2016-12-20

  对大房企来说,创新求变是为了拓宽业态,培育新的增长点;而对中小房企来说,通过创新深耕细分领域,则是在行业集中度日益提高的当下活下去的一个法宝。

  盈利模式创新:嫁接金融,盘活存量,服务增值

  经过二三十年的快速发展,整个房地产行业的增量市场已经越来越小。通过嫁接金融,盘活存量,以及服务增值,是决胜未来的关键。

  一、万科以众筹方式破题全自持土地出让

  不久前的一次土地出让中,北京市将土地供应方式改“价高者得”为“限房价、竞地价、竞自持、评方案”,终出让价格远低于预期,但住宅部分开发商百分之百自持不得销售,其中位于海淀永丰的两块地被万科收入囊中。

  地王频出的当下,以企业自持商品住宅的形式出让土地无疑是一次制度创新。不过,对于房企来说,这却意味着要占用大量现金流。即便对万科这样财大气粗的企业,这也是小小的不能承受之重。

  对此,万科的主导思路是从传统的“开发销售模式”转变到“经营服务模式”,通过众筹破局,运营解题,邀请众筹企业加入到开发环节,建成后共同持有,通过2B或2C的模式租赁。这样,从一开始就把需求和供给对接,既解决了前期投资开发资金成本高的问题,也节省了推广销售等中间环节的高额成本。

  二、从向开发要利润升级为向服务要收入

  经历了社区O2O的概念轰炸之后,很多物业服务平台划清可与O2O的界限。可是,毋庸置疑的是社区服务是一片蓝海的命题依然成立。

  继标杆彩生活之后,中海物业和中奥到家也已经提交上市申请。如万科、碧桂园、保利、富力等房企也均计划要将物业管理业务分拆上市。

  当前,物业创新主要集中在信息技术改造、搭建服务平台、提供社区增值服务和进行资产管理这几个方向。

  虽然一直到现在,依然还缺乏大规模可复制的模式,但是,明源君认为,地区之间,各个社区的生活习惯、需求等,本来就是不一样的,需求自然也千差万别,各房企需要根据自身实际情况提供服务。中海物业等的上市已经说明,此模式并非只有彩生活一家可玩,未来还会涌向出更多此类上市公司。

  三、主业不是盈利模式,而是盈利的前奏

  互联网思维里面常讲,羊毛出在猪身上兔子买单。到处如此并不现实。多数情况下,还是羊毛出在羊身上。但是,明源君也注意到,有些模式可以做到羊毛出在猪身上,或者羊毛同时出在羊和猪身上。

  台湾的诚品书店是个很好的例子,其在苏州也开了一个分店。前面是书城,后面是住宅。住宅当然很快就卖掉,回笼了资金。据苏州的一个开发商老总透露,由于全国各地的人都专程跑到诚品书店去购物,因此其书城一年也能够净利赚几千万。由于人气火爆,诚品书店周边的公寓也大幅溢价。这是典型的羊毛既出在羊身上也出在猪身上的例子。

  当然,像诚品书店做到这么的是少数,但是通过引入类似的书店,也可以达到类似羊毛出在猪身上的效果。比如,明源君得知,有的商业综合体以1折或者0租金引入书店,书店给综合体带来流量和主题。书店自己的赢利也从卖书这种单一模式,变成休闲,比如卖咖啡饮料,边看书边聊天的场所。

  四、嫁接金融,让固定资产在流动中溢价

  相比金融产品,房子是一种流动性十分差的资产,这必然会影响其估值。可是,通过嫁接金融,将其开发成金融产品,却可以极大地提升估值。

  比如,养老地产、物流地产,长租公寓等业态的回报周期都很长,使得其对资本的吸引力十分有限。但其实通过,以及金融杠杆,其回报率是可以相当高的。举个例子,深圳的长租公寓,年投资回报率不少可以达到30%,甚至50%以上!对于净利润率只有8%的房地产开发行业来说,这是一个十分诱人的数字!

  而通过将长租公寓等的租金回报打包成金融产品,不仅可以为投资者提供更加丰富的投资选择,同时也可以较好地锁定客源,促进存量房市场的盘活。

  当然,对于运营方来说,嫁接金融带来的大好处就是既可以解决资金紧张的问题,又可以强化资金使用效率,提高收益率。因此,今年以来,各大地产商都在加速打造金控平台(如下图所示)。

  针对新消费人群:挖掘潜在需求,进行产品创新

  时代在变,群体的需求也在变。比如,我们以前的户型是模范家庭式。不够,随着一二线城市中心区的房价越来越高,客厅和厨房越发显得浪费,去掉之后重新布局,就是一个微创新的新产品……

  一、保利盒墅,每次打开都是新空间

  今年,保利在独栋、联排、空中、微墅等层出不穷的别墅样式之外,推出了一个全新的别墅产品——盒墅,显得独树一帜。

  盒墅,顾名思义犹如盒子一般的别墅,里面充满惊喜。空间百变,每次打开,里面都是一个全新的空间,可任由切割分解。

  盒墅的原结构设计为业主预留了巨大的创作空间——所有承重结构均安排在四周围合结构上,室内预留了宽敞的空间和超尺度的层高。除了普通别墅产品的横向变换以外,还增设了纵向变换空间,多一层,少一层,全凭业主的喜好而定。业主可以根据个人实际需求,尽情地布局室内平面或调整夹层高度。

  二、特色小镇,承包鱼塘不再是梦想

  对于大多数人来说,生活莫过于《弟子规》中所写:“居有常、业无变”。不必远游务工,可以在家门口有一份安定的工作。这一点,特色小镇正在一点点实现。宋卫平的蓝城小镇是典型代表。

  宋卫平计划在未来的5~10年做出5-10个小镇样板,主要位于上海、杭州和北京周边,这样的小镇并不只是地产开发,而是把支撑小镇的基础农业包含在内。

  宋卫平提到的小镇是这样的:距离市中心30-50公里,占地3平方公里,其中农业及相关产业占2平方公里,建筑规划占1平方公里。在建筑规划中,90%的是住宅,预计售价1万/平米,10%的是配套设施,包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。

  重要的,是对基础农业的规划,一个小镇大约有1平方公里的开发建设面积,带动周边3-5平方公里农业改造,建成富有地方特色的大型农业基地,通过科技化的农业,把当地的农民留下来,成为现代农业工人,使得他们不用出远门,就可以有一份稳定的收入。

  既能让城里人实现承包鱼塘的梦想,又可以让当地农民有鱼肉吃(就业),这样的模式,想象就很美。当然,和房地产行业从事简单买房卖房操作不同,做特色小镇核心在于运营、服务,以及导入产业。

  技术创新:让传统模式变得更、业主更放心

  类似“房地产+互联网”,还是“互联网+房地产”文字游戏的争论不重要,因为在数学里面这就是一个恒等式,重要的是,让一切新技术,融入到房地产开发运营之中,提升效率以及客户体验。

  一、智慧工地,工程质量从源头抓起

  现在,一二线城市的一套房子,动搁就是三五百万,甚至千八百万,可能还是毛坯,购房者对产品质量空前关注。而开发商通过运用新技术,可以很好地提升工程质量。

  1、金地集团:产品全生命周期质量管理

  金地的工程管理APP内含现场检查、实测实量、工序移交、材料验收和样板管理等6大功能,可以提升工程质检的效率,便于集团、区域对工程项目的运营监控,同时为供应商评估提供客观依据。

  金地更大的目标是,通过工程管理APP、移动验房APP和金地享家三个工具和一整套质量缺陷反馈机制,实现金地全生命周期的工程质量管理。

  2、中天房产:移动质检的闭环管理

  实测实量都用手机,自动识别爆点,自动算出合格率,不用打扰施工方和监理工作。直接完成整改、销项,整个过程闭环处理:问题提交→整改人收到消息推送→整改完成并提交→监理收到消息推送→复核、销项。

  二、智慧案场,让营销拓客不再抓瞎

  智慧案场可谓房地产领域互联网+应用深入广泛的环节。通过全渠道带客、大数据拓客地图、快码传播、智能接待、互动传播等,可以极大提率,促进成交。

  1、可以提升效率。

  保利地产通过引入新一代移动化智能案场管理体系,案场效能提高30%~40%。

  2、带客成效显著。

  以云行销大数据地图为指引,中南集团两月拓客35000+组。宝龙集团借助快码传播,活动三天涨粉35万+,每个粉丝成本仅1毛多,实现从高成本广播式到精准社交营销转变;金地集团的全民营销平台金房宝,上线仅8个月,认购5562套,签约金额56亿。

  3、优化案场管理

  诸如富力地产等应用先进黑科技人脸识别,还可以有效防止多种飞单问题,优化案场管理。

  三、VR看房,虚拟比现实还要更真实

  要说2016年火的地产创新,或许就是黑科技VR/AR技术了。VR样板间不仅可以达到以假乱真的程度,而且还解决了房企的三大痛点:时间成本、资金成本和空间成本!

  1、省时间快速回本。

  实体样板间从拿地到推出,快则30天,慢则90天,二VR样板房只需7~15天。通过VR看房,开发商的蓄客阶段大大提前,营销前置,赢得时间红利。

  2、造价低效果好。

  制作一个普通的实体样板房需要6000-12000元/平米,豪宅样板间的造价更高,VR样板房的费用仅为实体的10%。特别是在多户型的补充展示上,省钱尤其明显。

  3、异地看房成为可能。

  当前,异地(海外投资、旅游地产)买房逐渐增多。客户感知项目的卖点较难。可是,有了VR样板间,戴上眼镜就能实现异地看房,这为旅游地产和海外项目带来便利。

  此外,通过虚拟样板间,还可以让潜在客户介入到产品的设计,以及材料、设备的选型上面来,既不至于设计时凭想象,又提前储备了意向客户。当代置业的相关人员告诉明源君,他们已经这么干了。

  四、智慧社区,给客户一个舒心的家

  客户入住之后,并非结束,而是才刚刚开始。通过智慧社区的运营,不仅可以提升老带新的比率,而且还可以通过增值服务盈利。

  当前,移动互联网已经全面覆盖交房验收、客户服务、会员管理、物业管理等多个环节。比如交房神器使得问题记录可视化,业主收房更放心,助力旭辉集团2小时就交房200套;鲁能地产通过移动客服+会员中心,4个月吸纳6万会员,实现了老业主更高的二次转化……

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