湖北省武汉市新洲区阳逻之心投资权项目

第二部分 项目介绍
1、阳逻之心概况
“阳逻之心”整体规划面积12.53平方公里，其中，后期可供出让经营性用地约6600亩。预计项目完成后可容纳17万人居住。项目整体定 位为“武汉市新城建设示范区、新洲区生产性 服务中心、阳逻新城市民活动和高端生活中心、大临港板块和东部新城组群综合服务中心”，以“生态之城、魅力之城、未来之城、领袖之城”的高端使命，打造阳逻区佳的生态宜居中心；拥有无限魅力的商业、商务氛围；承载未来武汉新城建设标杆；在新洲区引领城市未来发展方向，成为城市的会客厅。
项目依托自北向南的“蓝玉项链”生态带、自东向西的的“柴泊大道”（连接江北快速路）公共服务轴，打造多个生态居住组团以及中央商务组团。配备完善的教育、医疗配套；工人文化宫、体育场馆等等公共设施。
2、投资权概要
2015年“阳逻之心”新城开发，运用投资权模式，拟定年度计划主要完成项目北区范围内主要交通路网，及为核心工程“蓝玉项链”完成基础交通设施及道路管网的搭建工作。将分为两个标段进行。计划完成融资金额约13.5亿元。工程部分主要完成：横二、三、四、五路；纵四、五、六、七路；以及未完成的柴泊大道与阳靠南路（包含道路工程及管网工程）；现金部分完成近2000亩的土地收储成本。进而全部启动“阳逻之心”新城开发。
3、项目概况
该项目位于汉施公路与福银高速交汇处，汉施公路以南，福银高速以东。项目为道路网部分的工程，由横四路、纵六路南段、纵七路、柴泊湖大道与阳靠南路未完成段；拍卖时间为2015年上半年；工程项目占地面积约为660亩，投资权土地参考价为135万/亩，配置土地为677亩，完成土地收储面积为1337亩（实际面积以相关规划部门出具的红线图为准）；工程投资为4.46亿元，土地收储费用合计4.6795亿元，投资额为9.1395亿元。
（一）基础设施投资工程基本情况：
纵七路：道路长4800米，宽40米（约2.3亿元）；
纵六路南段：道路长1500米，宽30米（约3500万元）；
阳靠南路：道路长1300米，宽50米（约4300万元）；
柴泊大道未完成段：道路长550米，宽50米（约1800万元）；
横四路：道路长2500米，宽40米（约1.2亿元）。
合计约4.46亿元。
（二）拟收储土地情况：
纵七路、纵六路南段、横四路、阳靠南路、柴泊大道未完成段占地及后期出让土地共计约1337亩土地的收储和报批（土地拆迁征收成本以及前期报批费用约4.6795亿元）。

4、项目投资权具体内容
（一）建设工程基本情况
1、道路的建设工期为24个月（遇不可抗拒的自然灾害可顺延）。投资人按新洲区土地储备中心提供的设计标准投资建设完工，经验收后交付新洲区土地储备中心。
2、全部工程投资款预算、审计、结算的依据:按《湖北省建筑工程预算定额统一基价表》（2008版本）、建筑工程工程量清单计价规范（GB5055-2008）等进行；预算主材价格合同约定的施工期预算价执行；人工费调整可按省、市建设行政主管部门文件规定执行，预算、结算后的总造价为预算、结算价款，建设标准按照设计施工图和国家现行标准及规范执行。
3、投资人的投资额度以新洲区审计部门出具的审计结论为准。
4、投资人应主动接受新洲区土地储备中心指定的工程业主的监管。

（二）拟开发建设土地基本情况
地块总面积共677亩。规划住宅用地的规划条件为：容积率≤3.0。政府在国有建设用地使用权拍卖前保留对规划条件进行调整的权利。
5、投资权拍卖具体内容
（一）竞买保证金为8000万元。若供应总面积为677亩，则投资权底价为9.1395亿元。底价包含：
1、道路的投资概算4.46亿元。
2、征地成本、拆迁安置报批补偿及其他前期费用4.6795亿元。
（二）投资权价款支付方式。
投资权价款分两部分计价按相应方式支付：
1、工程投资款（概算4.46亿元）。由投资人自筹建设资金以满足工程投入进度，以新洲区审计部门审计结果确定终价款。
2、货币支付。投资权拍卖成交价中除工程投资款以外均由投资人以货币方式支付。竞买保证金转为首期价款，剩余应付价款在保障土地能够及时完成拆迁安置的前提下，以现金方式在24个月内支付给政府；以满足工程投资建设的进度。
（三）土地供应（即国有建设用地使用权出让）
1、投资人按照约定按时保质保量做完工程，在此期间新洲区土地储备中心应分4次对667亩土地进行公开出让，分别是投资人的投资额度达到总投资量30%、50%、80%、全部完工，出让的面积依次是150亩、150亩、150亩、227亩。
2、投资人必须参与土地使用权的出让活动，并以不低于出让起始价的价格进行报价。
3、土地出让的起始价即开发权总价（分宗地出让以单价计算）。
（四）投资权价款的结算
投资人完成道路的投资并完成土地出让活动后，投资人与新洲区土地储备中心按以下约定结算：
1、投资人与新洲区土地储备中心按约定对道路进行审计结算，确定终的投资权价款，列为1337亩出让土地的收储成本与基础设施建设费用。由新洲区土地储备中心从667亩土地出让收益中偿还。
2、若投资人参与出让活动，并按约定报价，但未能竞得土地使用权，则由新洲区土地储备中心在分批土地出让成交后三个月内全额返还投资人支付的投资权价款（含道路工程投资款），并按约定分享土地溢价收益。不计利息。

　      方案
溢价比例      ＜30%      30-50%      50-100%      ＞100%
投资人：政府      5:5      4:6      3:7      2:8

     项目优势
      规划优势
12.53平方公里的“阳逻之心”项目，由美国SOM建筑设计事务所联合武汉市城市规划设计院担纲设计，聘请众多国内外专家团队多次研讨论证，结合区域的地形地貌、人文历史、经济现状及发展预期，终形成的高端规划理念。项目整体定 位为“武汉市新城建设示范区、新洲区生产性 服务中心、阳逻新城市民活动和高端生活中心、大临港板块和东部新城组群综合服务中心”。
“阳逻之心”是一个港城联动的新城，目标是打造一个可持续发展的宜居社区、高端生活社区，这需要多元化的产业支撑，要做到高端制造业升级发展、现代物流跨越发展、生产性 服务业突破发展。生产性 服务业是长远保障力，如MICE商务旅游，大学科研、专业校区；第二产业升级是核心竞争力，如创新高端制造业，现代物流、集装箱转运；巩固已有的雄厚产业基础，如重装备加工、钢材深加工、船舶基地、桥梁钢构、机电装备、电子集群、新材料、食品加工、纺织服装等。
      区域优势
阳逻优势：
1）东部桥头堡、武汉卫星城——阳逻西距武汉20公里，是武汉的“东大门”作为“市区共建”的省级重点开发区，在武汉市推进“武汉城市圈”建设及“两型社会”综合改革试验区进程中承担着东部桥头堡的作用。
2）交通枢纽位置——阳逻长江大桥20分钟车程直达光谷，江北快速路20分钟直达汉口中心。 武汉外环绕城公路贯通京珠、沪蓉两条高速公路，20分钟抵达天河机场，10分钟抵武汉火车站，轻轨规划直达新城。 是武汉通江达海的重要港口，也是武汉城市圈对外联系的“黄金水上门户”
3）临港新城 ——阳逻，集装箱核心港区，华中综合枢纽和物流基地，是高端制造业集聚的临港产业新城。武汉新港将成为中部重要的近海直达港和远洋喂给港。
4）宜居生态新城 ——阳逻，承接武汉与新洲区的人口聚集，武汉东拓支点，是现代化的宜居生态新城。
5）大临港经济板块核心——阳逻，作为武汉四大重要的经济板块之一（东湖高新经济区、沌口制造业经济区、天河临空经济区、东部临港经济区），强化临港经济概念，与化工新城共同形成武汉新的增长极。
标的区域优势：
北临汉施公路、地铁21号线地铁口；南接“阳逻之心”核心商务区；东抵“蓝玉项链”生态带；西靠阳靠路（国道），且标的范围内内拥有山体景观、学校、工人文化宫等完善配套规划，地段价值极为优越。
      交通优势
1）地铁时代——地铁21号线2014年年底开建，与汉口新荣站、堤角站对接线；地铁10号线直达武汉火车站，在本项目区域内设有3个站点；地铁22号线作为阳逻内部地铁线使内部交通更为便利。其中10号线将于2017年开工，建设时间为2017-2020年，起点为武汉火车站，终点为阳逻；21号线已于2014年开工，建设时间为2014-2019年，起点为新荣，终点为阳逻；22号线属于远期规划的轨道交通，由轨道交通2号线南延线光谷五路站沿光谷一路、杨桥湖大道至巴登城，起点为藏龙岛，终点为巴登城。
2）快速交通时代——汉施公路、阳靠路、江北快速路、高速路网密布、地铁直达武汉火车站等等，将快速出行发挥得淋漓尽致：30分钟生活圈可达天河机场、武汉火车站、汉口、武昌等武汉主城区。
      配套优势
（一）周边配套
1、方圆5公里内配套设施完整，项目周边有中百超市、中商平价、武汉市阳逻中心医院、武汉市新洲区血防医院、红新购物中心、中石化加油站、农业银行、工商银行、新城广场、阳逻集贸市场、武汉市阳逻派出所，生活配套设施完善；项目周边新洲一中、新洲三中、阳逻第三中学、施岗小学、新洲区思源实验学校、阳逻街中心小学、阳逻高中、阳逻一中、阳逻街第四小学、湖北大学阳逻校区、阳逻阳光幼儿园等，学校众多，人文氛围浓厚。阳逻中心医院地处阳逻经济开发区，是阳逻地区的一家集医疗、科研、预防为一体的综合性二级医院，多年来承担着新洲区西半区近50万人的医疗救治任务，量大。
2、阳逻港
阳逻港是中部地区大的水运口岸、长江中上游大的集装箱枢纽港区，是长江三大航运中心之一的武汉长江中游航运中心的核心组成部分、武汉新港的核心港区。作为武汉新港的核心港区、长江中上游大的集装箱枢纽港，阳逻港区规划建设24个集装箱泊位，目前一、二期6个5000吨级泊位建成投入使用，具备120万标箱吞吐能力。三期工程中首批4个5000吨级泊位将于明年7月建成投入试运行。2014年，以投资60亿元的格林美城市矿产资源循环经济项目、15亿元的华中国际产业园等为代表的39个工业项目，和以投资70亿元的京东集团华中物流基地、投资40亿元的卓尔陆港中心等为代表的16个现代物流项目，正在阳逻加速建设、全力实施。规划范围覆盖“一区三街”（阳逻开发区、仓埠街、阳逻街和双柳街）的阳逻新城建设正全力推进，城市功能不断提升。作为临港产业新城，“阳逻之心”新城建设项目会强劲崛起，将成为华中地区“临港新城、宜业新城和生态新城”。
3、华中影视城
中央新影华中影视文化产业园初定于12月18日在双柳街开工，预计投资60亿元，分四大版块，项目主体于2016年建成，该产业园位于新洲区陶家大湖西岸和东侧半岛，由中央电视台下属中央新影集团、湖北碧海置业公司共同投资打造。占地总面积5300余亩，总投资约60亿元，项目主体部分于2016年建成投入运营。中央新影集团影视部主任王美彪介绍，项目建成后将是华中地区规模大、功能齐全、专业水准高的影视文化产业基地。
项目设计年旅游接待能力1000万人次左右，项目一期建成后，100家以上配套企业入驻，月平均接待剧组10个以上，年入城游客500万人；二期建成后，月平均接待剧组25个以上，300家以上配套企业入驻，年入城游客1000万人。
项目运营后将吸引各种影视传媒公司进驻，可供岗约2万人，可提供1500人以上的群众演员就业机会。
预计5-7年内达到年产值100亿元、社区常住人口3-4万人、日均客流5000-8000人的规模。
规划的华中影视城位于“阳逻之心”的南方5公里左右，2016年建成，届时将吸引高人气，对于“阳逻之心”将带来很大的量，有利于阳逻的经济发展。
      投资收益优势
现金部分支付方式能极大的减少投资人的财务成本。阳逻房地产市场从整体分析目前处于价格洼地，无论从房价或地价分析，都具备较大的增长空间，随着“大临港”经济的进一步发展、轨道交通的逐步落成、“阳逻之心”基础设施逐步完善，区域价值会得到大的提升，而优越的投资收益方式将会为投资人获得大的收益。